Bail colocation : le bail à preneurs multiples

À jour en Juillet 2017

Écrit par les experts Ooreka

Bail colocation : un acte écrit signé par tous les colocataires.

Modification proposée par l’assureur : vous pouvez accepter ou refuser

Le bail de colocation doit faire l'objet :

  • d'un acte écrit où tous les colocataires figurent et que tous signent ;
  • ou d'un acte écrit par colocataire.

Si une seule personne est le locataire en titre, les autres personnes vivant dans le logement sont considérées comme des sous-locataires : il s'agit alors d'une sous-location.

Bon à savoir : les contrats de colocation à bail unique signés à compter du 1er août 2015 doivent répondre à un modèle de contrat-type.

Bail de colocation : mentions obligatoires et facultatives

Un bail de colocation doit faire figurer certaines mentions obligatoires mais peut aussi prévoir des mentions facultatives.

Les mentions obligatoires du bail colocation

Voici les mentions qui doivent obligatoirement apparaître sur le contrat de bail de colocation :

Mentions obligatoires du bail colocation Contenu
Identité du bailleur Le contrat doit préciser le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
Identité du ou des colocataires Le bail doit mentionner l'identité du ou des colocataires signataires.
Durée du bail Le bail doit prévoir sa durée et sa date de prise d'effet :
  • location vide :
    • soit 3 ans si le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière familiale,
    • soit 6 ans si le bailleur est une personne morale (société commerciale par exemple).
  • location meublée :
    • soit 1 an ;
    • soit possibilité de 9 mois pour les étudiants.
Description et destination des lieux Le bail doit préciser la consistance (description) des lieux ainsi que la destination de ceux-ci (habitation ou mixte habitation-professionnel).
Il doit également préciser la surface habitable du logement.
Équipements privatifs Le contrat doit énoncer les équipements privatifs (les pièces, éléments de confort, agencement de cuisine, salle de bains).
Éléments communs Le contrat doit énoncer les éléments ou accessoires communs fournis par l'immeuble, à savoir le chauffage, l'eau chaude, l'ascenseur, les services de la concierge, l'antenne, etc.
Loyer

Le bail doit indiquer :

  • le montant du loyer ;
  • ses modalités de paiement (exemple : paiement le 1er du mois) ;
  • les conditions de révision du loyer (si la clause de révision n'est pas mentionnée, le propriétaire ne peut pas augmenter les loyers pendant toute la durée du bail).
Équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication Le bail doit décrire les modalités de réception de la télévision dans l'immeuble, de raccordement à Internet, etc.
Obligations du bailleur Le bail doit mentionner les obligations du bailleur et des colocataires.
Obligations des colocataires

Bail colocation : les mentions facultatives du contrat

Voici les mentions facultatives les plus courantes pouvant apparaître dans le bail de colocation :

Mentions facultatives du bail colocation Contenu
Dépôt de garantie ou caution colocation
  • Le dépôt de garantie n'est qu'une faculté et non pas une obligation.
  • Cependant, lorsqu'il est prévu, son montant doit obligatoirement figurer dans le bail.
  • Si le contrat ne prévoit pas cette clause, aucun dépôt de garantie n'est exigible.
Clause de travaux
  • Les colocataires peuvent exécuter ou faire exécuter les travaux prévus par l'article 6 a de la loi du 6 juillet 1989 qui incombent normalement au propriétaire, dans la mesure où le logement délivré est un logement décent.
  • Le colocataire convient alors avec le bailleur de l'imputation du coût de ces travaux sur les loyers à venir.
Clause résolutoire
  • Le bail peut être résilié lorsque les colocataires ne respectent pas certaines de leurs obligations définies dans le contrat :
    • non-paiement du loyer et/ou des charges ;
    • non-paiement de la caution ;
    • défaut d'assurance des risques locatifs.
  • La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que si elle est prévue dans le contrat de bail, et si elle actionnée par le bailleur de bonne foi.
Clause de solidarité Le propriétaire peut exiger des co-titulaires du bail de payer l'intégralité du loyer et des charge en cas de défaut de paiement de l'un d'eux.
Clause pénale
  • Des sanctions financières sont prévues en cas de retard ou défaut de paiement des colocataires.
  • La clause fixe en général une pénalité de 10 % en cas de loyer impayé à l'échéance et une indemnité d'occupation équivalente à deux fois le loyer dû.
  • Le montant de ces pénalités peut être modifié par le juge s'il estime qu'elles sont excessives ou dérisoires.

Bon à savoir : le propriétaire ne peut pas insérer des clauses contraires à la loi ou considérées comme clauses interdites (obligation de souscrire une assurance auprès d'un assureur spécifique, paiement du loyer par prélèvement automatique,etc.)

Les annexes du bail de colocation

Le bail de colocation doit être accompagné de certains documents annexes fournis par les colocataires et le propriétaire.

Annexes fournies par les colocataires

Les colocataires doivent fournir :

  • un justificatif d'identité (exemple : photocopie de leur carte d'identité) ;
  • des justificatifs de solvabilité tels que :
    • avis d'imposition ;
    • derniers bulletins de salaires ;
  • si une caution est exigée : lettre manuscrite de la personne ou de l'organisme se portant caution.

Annexes fournies par le propriétaire

Le propriétaire doit fournir :

  • un état des lieux ;
  • en cas de logement en copropriété : un extrait du règlement de copropriété :
  • des diagnostics obligatoires :
    • diagnostic de performance énergétique ;
    • état des risques naturels et technologiques ;
    • risques d'exposition au plomb ;
    • état de l'installation de gaz si l'installation date de plus de 15 ans (obligatoire à compter du 01/07/2017 pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant 1975, du 01/01/2018 pour les logements construits après cette date) ;
    • état de l'installation électrique si l'installation date de plus de 15 ans (obligatoire à compter du 01/07/2017 pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant 1975, du 01/01/2018 pour les logements construits après cette date).

La fin du bail de colocation

Le contrat de bail ne prend pas fin automatiquement à l'arrivée du terme. À défaut de congé donné par le propriétaire ou le colocataire, le contrat de bail arrivé à son terme est reconduit aux mêmes conditions que le bail expiré à l'exception des garanties limitées à la seule durée du bail initial.


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