État des lieux colocation

À jour en Juillet 2017

Écrit par les experts Ooreka

Lors de la signature du contrat de colocation, le bailleur et les colocataires se mettent d'accord sur différents aspects du bail comme le montant de la caution, la caution solidaire, le montant du loyer et des charges, l'assurance habitation ou encore l'état des lieux de la colocation.

État des lieux colocation : à l'arrivée et au départ

Colocataires, responsables des dégradations.

Même si l'état des lieux n'est pas une formalité légalement obligatoire, il est indispensable pour éviter tout litige entre propriétaire et colocataires.

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  • L'état des lieux doit être fait à l'arrivée dans le logement et lors du départ, au moment de la remise des clés.
  • L'état des lieux d'arrivée est annexé au bail et est ensuite comparé à celui de départ :
    • En cas de dégradations constatées, le propriétaire peut demander aux colocataires d'effectuer les réparations nécessaires.
    • Le montant des réparations évalué peut aussi être retenu sur le dépôt de garanti.

Certains propriétaires prévoient également un pré-état des lieux permettant aux colocataires d'effectuer les réparations locatives nécessaires avant l'état des lieux de départ.

Important : lorsque l'état des lieux d'entrée n'est pas effectué, les colocataires sont présumés avoir reçu le logement en bon état.

État des lieux colocation : avec ou sans huissier

L'état des lieux est généralement établi contradictoirement entre les parties : colocataires et propriétaire et/ou bailleur (agence immobilière par exemple) ou entreprise mandatée. Les parties s'entendent donc sur le jour où sera établi l'état des lieux en leur présence.

Il peut cependant, parfois, être établi par huissier de justice :

  • à la demande du propriétaire et des colocataires ;
  • à la demande de l'une des parties ;
  • en cas d'absence de l'une des parties.

Le recours à l'huissier permet de suppléer la carence de l'une des parties ou le refus de signature de l'état amiable.

État des lieux colocation : un contenu précis

Les modalités d'établissement de l'état des lieux ont été précisées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Les dispositions de ce décret sont entrées en application le 1er juin 2016.

L'état des lieux doit faire l'objet d'un document écrit, en 2 exemplaires et signé par chacune des parties afin d'éviter des litiges qui opposent bailleurs et colocataires à la sortie. Il peut être établi sur support papier ou sous forme électronique.

L'état des lieux doit comporter certaines mentions obligatoires :

Type d'état des lieux Mentions obligatoires
À l'entrée et à la sortie
  • Type d'état des lieux : entrée ou sortie ;
  • date d'établissement ;
  • localisation du logement ;
  • nom ou dénomination des parties et domicile ou siège social du bailleur ;
  • détail et destination des clés ou autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
  • pour chaque pièce et partie du logement, description précise de l'état des :
    • revêtements des sols ;
    • revêtements des murs et plafonds ;
    • équipements et éléments du logement ;
  • le cas échéant :
    • nom ou dénomination et domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
    • relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie.

À noter : l'état des lieux peut être complété à l'aide d'images, de réserves et observations.

À la sortie : mentions complémentaires
  • adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
  • date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
  • le cas échéant : les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

L'état des lieux doit être effectué l'électricité branchée, afin d'éviter des contestations ultérieures sur le fonctionnement des appareils électriques. Le fonctionnement des robinets et des évacuations d'eau aussi (baignoire, lavabos, éviers, etc.) doit être vérifié.

Les colocataires peuvent demander à ce que l'état des lieux soit complété dans un délai de 10 jours suivant son établissement. Ils peuvent également demander à ce qu'un état des lieux complémentaire des équipements de chauffage soit établi pendant le 1er mois de chauffe.

Si le bailleur refuse de compléter l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.

Bon à savoir : si une défaillance ou un défaut significatif n'a pas été signalé au moment de l'état des lieux d'entrée, les colocataires doivent le signaler au bailleur via une lettre recommandée avec accusé de réception dès qu'ils sont entrés dans les lieux.

Prise en compte de la vétusté et état des lieux colocation

Les colocataires ne sont pas tenus de prendre en charge les réparations occasionnées par la vétusté. Les modalités de prise en compte de celle-ci ont été définies par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.

La vétusté est définie comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».

Le bailleur peut convenir avec les colocataires d'appliquer une grille de vétusté dès la signature du bail. Cette grille peut être choisie parmi :

  • celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location dans le cadre de la Commission nationale de concertation ;
  • celles ayant fait l'objet d'un accord collectif local.

La grille doit définir au minimum, pour les principaux matériaux et équipements :

  • une durée de vie théorique ;
  • des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

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