Rupture bail colocation

À jour en Juillet 2017

Écrit par les experts Ooreka

Rupture bail colocation : colocataire ou propriétaire ?

Le colocataire peut donner congé à tout moment à son propriétaire contrairement au bailleur qui ne peut délivrer congé qu'à l'échéance du bail pour des motifs précis.

Rupture bail colocation : congé donné par le colocataire

  • Le congé peut être donné par le colocataire à tout moment.
  • Le congé est donné par, au choix :
    • lettre recommandée avec accusé de réception ;
    • acte d'huissier ;
    • remise en main propre contre récépissé ou émargement.
  • Le colocataire doit respecter un préavis de trois mois (sauf en cas de location meublée où il est ramené à un mois) :
    • le préavis est réduit à un mois sous certaines conditions : perte d'emploi, embauche consécutive à une perte d'emploi, mutation, titulaire du RSA, attribution d'un logement social, raisons de santé sans conditions d'âge, titulaire de l'AAH, logement situé dans une « zone tendue »1 ;
    • loyers et charges : pendant la période du préavis, le colocataire est tenu du paiement des loyers et des charges même s'il a quitté les locaux et même si le propriétaire prend possession des lieux pour y effectuer des travaux.

Bon à savoir : la clause selon laquelle « tout mois commencé est et sera dû intégralement » est illégale, comme l'ont précisé une recommandation n° 2000-01 de la Commission des clauses abusives (publiée le 22 juin 2000), et une réponse ministérielle n° 62982 du 21 mars 2017. Le locataire est redevable du loyer jusqu'au terme du préavis (ou avant ce terme si le logement est occupé par un autre locataire avec l'accord du bailleur), mais pas au-delà.

Il convient cependant de différencier le départ d'un ou de tous les colocataires, mais aussi si la colocation fait l'objet d'un seul ou de plusieurs contrats.

Type de contrat Rupture de bail
Un contrat de location par colocataire
  • Chaque colocataire peut résilier son bail sans que cela ait des conséquences pour les autres colocataires.
  • En revanche, le propriétaire peut choisir librement le colocataire remplaçant sans que les autres colocataires puissent s'y opposer.
Un seul contrat de location pour tous les colocataires Départ d'un seul colocataire
  • Le colocataire qui souhaite quitter le logement peut librement donner son congé au propriétaire, le contrat de location n'est pas pour autant rompu.
  • Les colocataires restants peuvent choisir de remplacer ou non le colocataire. En cas de remplacement, le propriétaire doit alors donner son accord et un avenant au contrat de location est effectué.
Départ de tous les colocataires Chaque colocataire doit donner congé au propriétaire, soit :
  • en adressant un congé commun avec les noms et signatures de chacun ;
  • en adressant chacun un congé individuel.

1 : selon le décret n° 2014-854 du 31 juillet 2014, une « zone tendue » est définie dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève - Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton - Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Rupture bail colocation : congé donné par le propriétaire

Lorsqu'un propriétaire veut rompre un bail de colocation, il doit respecter certaines conditions :

  • motifs de résiliation ;
  • modalité d'information des colocataires.

Motifs de résiliation

Le bailleur ne peut délivrer congé que pour l'échéance du bail et pour trois motifs fixés par la législation :

  • Le congé pour vendre.
  • La reprise pour habiter ; cette reprise du logement doit bénéficier :
    • au propriétaire ;
    • à son conjoint ou à son partenaire auquel il est lié par un pacte ;
    • à son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ;
    • à ses ascendants ;
    • à ses descendants ou ceux de son partenaire ou de son concubin notoire.
  • Le congé pour motif légitime et sérieux lié notamment au comportement fautif du locataire :
    • le colocataire ayant accumulé des retards répétés dans le paiement des loyers ;
    • il peut s'agir aussi des troubles de jouissance, des nuisances provoquées par un animal, de la transformation d'un local d'habitation en local professionnel...

Bon à savoir : lorsque le congé provient du propriétaire, le colocataire n'est redevable des loyers et des charges que pour la seule durée effective de son occupation.

Modalités de résiliation

Selon le type de contrat de colocation signé et les clauses de ce contrat, le propriétaire devra soit adresser un courrier à chaque colocataire, soit à un seul.

Type de contrat Modalités de rupture de bail
Un contrat de location par colocataire Le propriétaire doit envoyer une notification de rupture de bail à chaque colocataire.
Un contrat de location pour l'ensemble des colocataires avec clause de solidarité Le propriétaire n'est pas obligé d'envoyer une notification de rupture de bail à chaque colocataire. Le congé envoyé à l'un d'eux vaut pour tous.
Un contrat de location pour l'ensemble des colocataires sans clause de solidarité Le propriétaire doit envoyer une notification de rupture de bail à chaque colocataire.

Procédure

Voici la procédure à suivre pour une rupture de bail de colocation :

  • Le congé est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par huissier au domicile des colocataires.
  • Le congé doit être notifié au moins six mois avant la date d'échéance du bail (ou trois mois en cas de location meublée), faute de quoi le bail sera reconduit pour une même période.

Bon à savoir : les litiges nés de cessation d'un contrat de bail ressortent de la compétence du tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble.


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